Capacité d'emprunt et PTZ : simulateur neuf 2026

Comment est fait le calcul

La mensualité maximale est fixée à 35 % de vos revenus nets, assurance comprise, moins vos crédits en cours : c'est la règle du Haut Conseil de stabilité financière que suivent toutes les banques. Avec les valeurs par défaut (5 600 € de revenus à deux), elle est de 1 960 € par mois.

Le prêt principal est calculé sur cette mensualité, à taux fixe, avec l'assurance sur le capital emprunté, une garantie de 1,1 % et 1 000 € de frais de dossier. Taux moyens par défaut : 3,28 % sur 15 ans, 3,4 % sur 20 ans, 3,5 % sur 25 ans (relevé Meilleurtaux de septembre 2026), modifiables.

Le prêt à taux zéro suit le barème en vigueur : plafonds de ressources par zone et par taille du foyer, revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année (au moins égal au prix divisé par 9), quotité de 50 %, 40 %, 40 % ou 20 % du coût de l'opération selon la tranche, dans la limite du plafond d'opération. Il est remboursé selon la tranche : tranche 1, 10 ans de différé puis 15 ans ; tranche 2, 8 ans de différé puis 12 ans ; tranche 3, 2 ans de différé puis 13 ans ; tranche 4, 0 ans de différé puis 10 ans. Pour rester prudents, le calcul lisse son remboursement sur la durée du prêt.

Le budget est le prix du logement que vous pouvez payer une fois les frais de notaire réglés : environ 2 % dans le neuf, 7 à 8 % dans l'ancien. C'est pour cela, et grâce au PTZ, qu'à revenus égaux on achète plus cher dans le neuf : 404 000 € contre 370 000 € dans l'exemple par défaut.

Sources : Code de la construction, articles D31-10-1 et suivants (prêt à taux zéro) · Décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière · Durées de remboursement du PTZ (Pretto)

Questions fréquentes

Quelle somme puis-je emprunter avec 3 000 € de revenus par mois ?

Avec 3 000 € nets par mois, sans autre crédit, la mensualité maximale est de 1 050 € (35 %). Sur 25 ans au taux moyen de 3,5 % avec 0,3 % d'assurance, cela représente environ 199 000 € de prêt, plus votre apport et un éventuel prêt à taux zéro.

Qui peut obtenir le prêt à taux zéro en 2026 ?

Les personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, sous plafond de ressources, pour acheter leur résidence principale. Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance les appartements et les maisons neufs sur tout le territoire.

Pourquoi mon budget est-il plus élevé dans le neuf ?

Pour deux raisons : les frais de notaire sont réduits (environ 2 % du prix au lieu de 7 à 8 %), et le prêt à taux zéro, réservé au neuf dans les grandes villes, s'ajoute à votre prêt sans intérêts.

La banque peut-elle dépasser 35 % d’endettement ?

Oui, dans une limite de 20 % des dossiers qu'elle accorde chaque trimestre, en priorité pour les primo-accédants et l'achat de la résidence principale. Un reste à vivre confortable et un bon apport aident à l'obtenir.

Capacité d'emprunt avec PTZ : votre budget dans le neuf