Avant la livraison : la garantie financière d'achèvement
Obligatoire pour toute vente en l'état futur d'achèvement depuis 2015, la garantie financière d'achèvement (GFA) est délivrée par une banque ou un assureur. Si le promoteur ne peut pas terminer le programme, le garant finance l'achèvement des travaux. L'attestation est annexée à l'acte de vente : vérifiez sa présence avant de signer.
À la livraison : les réserves et la retenue de 5 %
Le jour de la livraison, vous inspectez le logement avec le promoteur et consignez chaque défaut apparent dans le procès-verbal : rayure, porte qui frotte, prise absente, peinture, carrelage. Vous disposez encore d'un mois après la remise des clés pour signaler d'autres défauts apparents par courrier recommandé.
Tant que les réserves ne sont pas levées, vous pouvez consigner les 5 % restants du prix chez le notaire ou à la Caisse des dépôts, plutôt que de les verser au promoteur. C'est le levier le plus efficace pour obtenir les reprises rapidement.
Un an : la garantie de parfait achèvement
Pendant l'année qui suit la réception des travaux, le constructeur doit réparer tous les désordres signalés, qu'ils aient été notés à la livraison ou qu'ils apparaissent ensuite, quelle que soit leur importance. Les désordres sont signalés par courrier recommandé au promoteur, qui les transmet aux entreprises.
Une garantie spécifique d'isolation phonique court aussi un an à compter de la prise de possession : si le logement ne respecte pas la réglementation acoustique, les travaux de mise en conformité sont dus.
Deux ans : la garantie de bon fonctionnement
Appelée garantie biennale, elle couvre pendant deux ans les éléments d'équipement qui peuvent être démontés sans abîmer le bâti : volets roulants, radiateurs, chaudière ou pompe à chaleur, robinetterie, ballon d'eau chaude, interphone, portes intérieures. L'équipement défaillant est réparé ou remplacé.
Dix ans : la garantie décennale et l'assurance dommages-ouvrage
La garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : fissures structurelles, infiltrations par la toiture ou les façades, affaissement, défaut d'étanchéité des terrasses, problèmes graves d'isolation. Elle pèse sur les constructeurs et leurs assureurs.
L'assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, préfinance ces réparations sans attendre qu'un tribunal établisse les responsabilités : vous déclarez le sinistre à l'assureur, qui doit prendre position dans les 60 jours et indemniser dans les 90 jours. Elle est transmise aux acheteurs successifs pendant dix ans, ce qui facilite aussi la revente.
| Garantie | Durée | Ce qu'elle couvre | Point de départ |
|---|---|---|---|
| Financière d'achèvement | Jusqu'à la livraison | Fin du chantier si le promoteur défaille | Acte de vente |
| Vices apparents | 1 mois | Défauts visibles non notés à la livraison | Remise des clés |
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres signalés | Réception des travaux |
| Isolation phonique | 1 an | Non-respect de la réglementation acoustique | Prise de possession |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans | Équipements dissociables du bâti | Réception des travaux |
| Décennale et dommages-ouvrage | 10 ans | Solidité et usage du bâtiment | Réception des travaux |
Les bons réflexes
- Préparer la livraison : liste de contrôle, niveau, testeur de prises, photos de chaque défaut, et si possible un professionnel ou un conseiller à vos côtés.
- Tout écrire : procès-verbal de livraison, puis courriers recommandés avec accusé de réception pour chaque désordre, en gardant les copies.
- Respecter les délais : un mois pour les vices apparents, un an pour le parfait achèvement, deux ans pour les équipements, dix ans pour la structure, à compter de la réception.
- Conserver l'attestation de dommages-ouvrage, le procès-verbal de réception et la notice descriptive : ils serviront pour toute déclaration et à la revente.
Sources : Code civil, articles 1792 à 1792-7 et 2270 (responsabilité des constructeurs, garanties) · Code de la construction et de l'habitation, articles L261-10-1 (garantie financière d'achèvement), L111-11 (isolation phonique) et R261-14 (retenue de 5 %) · Code des assurances, articles L242-1 et suivants (assurance dommages-ouvrage)