Bail réel solidaire (BRS) : acheter un logement neuf moins cher en Île-de-France

Le principe : les murs à vous, le terrain à l'organisme foncier

Dans une vente classique, le prix d'un appartement neuf en Île-de-France comprend une part importante de foncier. Le bail réel solidaire (BRS) retire cette part : un organisme foncier solidaire (OFS), agréé par l'État et sans but lucratif, reste propriétaire du terrain et vous le loue par un bail de très longue durée, entre 18 et 99 ans, rechargeable à chaque revente.

Vous achetez les droits réels sur le logement : vous en êtes propriétaire, vous pouvez l'aménager, l'hypothéquer, le transmettre et le revendre. En contrepartie, vous versez à l'OFS une redevance foncière mensuelle, généralement de 1 à 4 € par m² et par mois selon les opérations, et vous acceptez des règles de revente.

Les conditions de ressources 2026

Le BRS est réservé à la résidence principale et à des ménages dont les ressources ne dépassent pas les plafonds du prêt social location-accession (PSLA), révisés chaque année. Les plafonds 2026 sont fixés par l'arrêté du 24 février 2026 ; les revenus pris en compte sont ceux de l'année N-2 (revenus 2024, avis d'imposition 2025).

Presque toute l'Île-de-France relève des zones A bis, A ou B1. Un couple avec un enfant à Montreuil, Clamart ou Argenteuil est donc éligible jusqu'à 76 105 € de revenu fiscal de référence.

Ce que vous gagnez, et ce que vous acceptez

• Un prix d'achat nettement inférieur au marché, le plus souvent de 20 à 40 % selon la commune et l'opération, parce que le terrain n'est pas vendu.
• La TVA à 5,5 % au lieu de 20 % sur le logement neuf, et des frais de notaire réduits, calculés sur le prix hors foncier.
• Le prêt à taux zéro, le prêt d'accession sociale et le prêt Action Logement restent possibles, sous leurs propres conditions.
• Un abattement de taxe foncière sur le logement, lorsque la commune l'a voté.
• En contrepartie : une redevance mensuelle à l'OFS, une revente à un prix plafonné (prix d'achat indexé, le plus souvent sur l'indice du coût de la construction ou l'indice de référence des loyers) et un acheteur qui doit lui aussi respecter les plafonds de ressources.
• Le logement doit rester votre résidence principale ; la location n'est possible qu'avec l'accord de l'OFS, dans des cas limités.

À qui le BRS convient

Le BRS s'adresse aux ménages qui veulent habiter durablement dans une commune chère, dont les revenus permettent d'emprunter mais pas d'atteindre les prix du marché libre, et qui acceptent que la plus-value soit encadrée. Il est particulièrement adapté aux primo-accédants en petite couronne, où l'écart avec le marché est le plus fort.

Il convient moins à un investisseur, puisque la location est fermée, ni à un ménage qui compte revendre à court terme pour capitaliser une hausse de prix.

Comment acheter en BRS

• Repérer les programmes neufs proposant des lots en BRS : ils sont portés par des promoteurs avec un organisme foncier solidaire (en Île-de-France, par exemple la Foncière solidaire d'Île-de-France ou des OFS de bailleurs sociaux).
• Vérifier votre éligibilité avec votre avis d'imposition 2025 (revenus 2024) et la composition de votre foyer.
• Constituer le dossier auprès de l'OFS, qui valide votre candidature avant la réservation.
• Signer le contrat de réservation, obtenir le financement (PTZ compris), puis l'acte de vente en VEFA, comme pour tout logement neuf.