Le principe
Le Pinel donnait une réduction d'impôt. Le statut du bailleur privé fonctionne comme en location meublée : chaque année, une fraction de la valeur du logement est déduite des loyers, au régime réel des revenus fonciers. Les loyers taxés sont réduits d'autant, souvent jusqu'à zéro pendant les premières années.
Le dispositif est prévu par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, à l'article 31 du code général des impôts. Il vise les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 : c'est la date de l'acte de vente qui compte.
Les conditions
- Un logement situé dans un immeuble collectif, acheté neuf ou en VEFA (l'ancien est aussi éligible avec des travaux lourds, à des taux plus faibles).
- Aucune condition de zone : le dispositif s'applique partout en France.
- Une location nue, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, qui commence dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'achat.
- Un loyer et des ressources du locataire sous des plafonds : ceux du Pinel pour le loyer intermédiaire, ceux de Loc'Avantages pour le loyer social et très social.
- Pas de location à un membre du foyer fiscal, à un ascendant, un descendant ou un allié jusqu'au deuxième degré.
- Le régime réel des revenus fonciers, et une option irrévocable dans la déclaration de l'année d'achat ou d'achèvement.
- L'achat peut se faire en direct ou par une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, à condition de garder ses parts pendant l'engagement.
Le calcul de l'amortissement
La base amortissable est égale à 80 % du prix d'acquisition, la part du terrain étant fixée forfaitairement à 20 %. Le taux annuel dépend du niveau de loyer choisi.
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond par foyer et par an |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € si au moins la moitié des loyers des logements amortis sont sociaux |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € si au moins la moitié des loyers des logements amortis sont très sociaux |
Le plafond s'applique par foyer fiscal et pour l'ensemble des logements concernés, pas logement par logement. En loyer intermédiaire, il est atteint pour un prix d'environ 285 700 € (80 % × 285 700 € × 3,5 % = 8 000 €) : au-delà, l'amortissement n'augmente plus.
Les charges se déduisent dans cet ordre : intérêts d'emprunt, autres charges, puis amortissement. Les règles d'imputation du déficit sur le revenu global (10 700 € par an en droit commun) sont à valider au cas par cas avec votre conseiller et votre expert-comptable.
Les plafonds de loyer intermédiaire 2026
| Zone | Plafond au m² par mois |
|---|---|
| A bis | 19,71 € |
| A | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
| B2 et C | 10,26 € |
Selon la méthode de calcul du Pinel, à laquelle la loi renvoie, le plafond au m² est multiplié par la surface (habitable plus la moitié des annexes, dans la limite de 8 m²) et par un coefficient égal à 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2. Pour un 2 pièces de 45 m² en zone A : 14,64 € × 45 × 1,12, soit environ 739 € par mois hors charges.
Exemple : un 2 pièces neuf à 250 000 €
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Prix d'acquisition | 250 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 200 000 € |
| Amortissement annuel (3,5 %) | 7 000 € |
| Loyer annuel (739 € × 12) | 8 868 € |
Avant même les intérêts d'emprunt et les charges, l'amortissement couvre près de 80 % des loyers : dans la plupart des cas, les revenus fonciers imposables de ce logement sont nuls pendant les premières années. Chiffres indicatifs, à adapter à votre situation.
À la revente
Les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'achat retenu pour calculer la plus-value, ce qui l'augmente. Si l'engagement de 9 ans est rompu, les amortissements sont réintégrés dans les revenus fonciers de l'année, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Ce qui pourrait changer
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté au Sénat le 8 juillet 2026 et inscrit en séance à l'Assemblée nationale le 17 novembre 2026, prévoit d'ouvrir le dispositif aux maisons individuelles et d'assouplir les conditions de travaux dans l'ancien. Rien n'est voté définitivement : nous mettrons ce guide à jour.
Sources : ANIL, loi de finances pour 2026 (20 février 2026) · BOFiP, plafonds de loyers et de ressources 2026 (10 mars 2026) · Fédération des promoteurs immobiliers, fiche statut du bailleur privé (février 2026) · Assemblée nationale, projet de loi relance et décentralisation du logement