Le principe
Le LLI vise les ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social mais qui peinent à se loger au prix du marché dans les zones tendues. En contrepartie d'un loyer plafonné, l'investisseur achète avec une TVA réduite à 10 % (article 279-0 bis A du code général des impôts).
L'achat doit être fait par une personne morale. Depuis la loi de finances 2024, une société civile immobilière, même familiale, peut en bénéficier : c'est la voie qui ouvre le LLI aux particuliers. Un achat en direct, en nom propre, n'est pas éligible.
Les conditions
- Un logement neuf dans une zone A bis, A ou B1, ou dans certains territoires (opérations de revitalisation, projets partenariaux d'aménagement, grandes opérations d'urbanisme), la zone étant appréciée au dépôt du permis de construire.
- Un ensemble immobilier comprenant plus de 25 % de logements sociaux, sauf exceptions (commune ou quartier déjà doté, résidences-services). Depuis 2026, les logements sociaux doivent aussi représenter au moins un tiers des logements intermédiaires de l'ensemble.
- Une location nue en résidence principale pendant 20 ans à compter de la livraison, à un loyer et pour des locataires sous les plafonds du Pinel.
Les plafonds 2026
| Zone | Loyer maximal au m² par mois |
|---|---|
| A bis | 19,71 € |
| A | 14,64 € |
| B1 | 11,80 € |
Les ressources des locataires sont plafonnées, par exemple en zone A bis à 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple et 103 727 € pour un couple avec deux enfants (revenu fiscal de référence N-2). Ces plafonds couvrent une large part des ménages actifs.
La taxe foncière
Pour les logements achevés depuis 2023, l'exonération de taxe foncière est remplacée par une créance d'impôt sur les sociétés égale à la taxe foncière payée, pendant 20 ans. Elle s'impute sur l'impôt sur les sociétés : la structure de la SCI (impôt sur le revenu ou sur les sociétés) doit être choisie avec un conseiller avant l'achat.
Revendre
Pendant les 15 premières années, la société ne peut pas revendre plus de la moitié des logements concernés. À partir de la onzième année, la revente ne donne pas lieu à un complément de TVA ; avant, un complément est dû en principe.
Exemple : un 2 pièces en zone A
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Prix TTC à 20 % | 242 000 € |
| Prix TTC à 10 % | environ 222 000 € |
| Économie de TVA | environ 20 000 € |
S'y ajoute la créance égale à la taxe foncière sur 20 ans. Chiffres indicatifs : la rentabilité dépend du loyer plafonné, de la fiscalité de la SCI et du prix de revente.
Sources : BOFiP, TVA à 10 % pour le logement intermédiaire (2 avril 2025) · BOFiP, plafonds de loyers et de ressources 2026 (10 mars 2026) · ANIL, loi de finances pour 2026 · Fédération des promoteurs immobiliers, fiche LLI (avril 2026)