Deux régimes
| Régime | Condition | Ce qui est déduit | Déclaration |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Loyers bruts du foyer jusqu'à 15 000 € par an | Abattement forfaitaire de 30 % | Sur la déclaration de revenus |
| Réel | Obligatoire au-delà de 15 000 €, sur option en dessous (pour 3 ans) | Charges réelles : intérêts, assurance, taxe foncière, gestion, copropriété, travaux | Déclaration annexe 2044 |
Les charges déductibles au réel
- Les intérêts d'emprunt et frais accessoires (assurance du prêt, frais de dossier).
- La taxe foncière, les primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés), les frais de gestion et de syndic, la part non récupérable des charges de copropriété.
- Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles.
Le déficit foncier
Quand les charges dépassent les loyers, le résultat est un déficit foncier. La part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an : elle réduit directement votre impôt sur le revenu. Le reste, et la part liée aux intérêts, se reportent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, le plafond est porté à 21 400 € : devis accepté depuis le 5 novembre 2022 et dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, la loi de finances 2026 ayant prolongé la mesure.
Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, sauf licenciement, invalidité ou décès.
Exemple
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Loyers perçus | 6 000 € |
| Intérêts d'emprunt | 4 000 € |
| Autres charges (taxe foncière, assurance, travaux) | 3 000 € |
| Résultat foncier | - 1 000 € |
| Imputable sur le revenu global | 1 000 € |
Les intérêts (4 000 €) s'imputent d'abord sur les loyers (6 000 €) ; il reste 2 000 €, que les autres charges (3 000 €) dépassent de 1 000 €. Ce déficit, qui ne provient pas des intérêts, réduit le revenu global de l'année.
Et dans le neuf ?
Un logement neuf génère peu de travaux déductibles : le déficit foncier « classique » concerne surtout l'ancien à rénover. Dans le neuf, le régime réel sert surtout à déduire les intérêts d'emprunt des premières années, et c'est sur ce régime que s'applique, depuis 2026, l'amortissement du statut du bailleur privé. La part du déficit qui vient de cet amortissement et son imputation sur le revenu global sont à valider au cas par cas avec votre conseiller et votre expert-comptable.
Sources : Service-public.fr, revenus fonciers et déficit foncier (vérifié le 15 avril 2026) · Légifiscal, prorogation du déficit foncier doublé jusqu'en 2027